В НовГУ рассказали, с какими ловушками сталкиваются владельцы самостроя

23 октября 2026, 16:26   38

Построить дом без документов в России проще, чем отстоять право на него, — к такому выводу пришли исследователи НовГУ. С чиновниками договориться почти невозможно, а суды оборачиваются дорогими экспертизами. Часто ситуация заходит в тупик: снести здание невозможно технически, а оформить — юридически. Эксперты Юридического института НовГУ Анна Васильева и Марина Трофимова проанализировали судебную практику по самовольным постройкам и объяснили, с какими подводными камнями сталкиваются владельцы недвижимости.

Самострой — это любое здание, возведенное без согласований или с нарушением норм. Пока объект не легализован, его нельзя продать, подарить или оставить в наследство.

— Статья 222 Гражданского кодекса прямо запрещает любые сделки с самовольной постройкой, — поясняет Анна Васильева. — Поэтому легализация — единственный способ ввести недвижимость в законный оборот.

Формально узаконить постройку можно и через местную администрацию, и через суд. Но мирный путь почти не работает: у чиновников нет четких регламентов, зато есть полномочия потребовать снос. В итоге реальным выходом остаются только судебные разбирательства с недешевыми экспертизами.

Суды обычно рассматривают два типа споров: требования признать право собственности или жалобы на распоряжения властей о сносе. Чтобы отстоять объект, владельцу предстоит собрать строгий пакет доказательств: подтвердить свои права на землю, доказать полную безопасность строения для жизни людей, соответствие строительным нормам и отсутствие претензий со стороны соседей.

Чаще всего владельцы спотыкаются не на технических ошибках, а именно на оформлении участка. Показательный случай недавно разобрал Валдайский районный суд, где прокурор потребовал признать самостроем частную баню.

— Постройка появилась на неразграниченной государственной земле, которую гражданину никто официально не выделял, — отмечает Анна Васильева. — В такой ситуации признать право собственности закон не позволяет. Нерешенный до стройки земельный вопрос поставил точку в оформлении объекта.

Учёные отмечают, что бывают и обратные ситуации, когда судам приходится искать компромисс между буквой закона и здравым смыслом. Например, Верховный Суд РФ пересмотрел спор вокруг незавершенного дома компании, строившей без разрешений. Нижестоящие инстанции отказались узаконить объект из-за недобросовестности застройщика, но высшая инстанция подчеркнула, что экспертиза подтвердила безопасность здания, а снести его без разрушения соседних построек попросту нельзя. Дело отправили на пересмотр.

Такие тупиковые истории показывают, что законодательству не хватает гибкости. Но пока правила остаются жесткими, юристы НовГУ советуют не рисковать деньгами: единственный надежный способ не потерять постройку — оформлять землю.

Эту и другие новости читайте в официальном МАХ-канале Новгородского университета.